Qué es el cuadro de amortización y por qué importa
Es la tabla que desglosa cuota a cuota cuánto de lo que pagas se va en intereses y cuánto reduce de verdad la deuda. El banco está obligado a dártelo, pero casi nadie lo mira hasta que se plantea amortizar.
Y ahí está lo importante: en el sistema francés —el de todas las hipotecas españolas— la cuota es siempre la misma, pero el reparto no. Los intereses se calculan cada mes sobre el capital que queda pendiente, y al principio ese capital es casi el préstamo entero.
En una hipoteca de 180.000 € a 25 años al 3 %, con una cuota de 853,58 €:
- Primera cuota: 450 € de intereses y 404 € de capital. Más de la mitad se evapora.
- Cuota 150 (año 12,5): 268 € de intereses y 585 € de capital. El reparto ya se ha dado la vuelta.
- Última cuota: 2 € de intereses y 851 € de capital.
Total devuelto: 256.074 € por 180.000 € prestados. Los intereses son 76.074 €, un 42 % del capital.
Reducir cuota o reducir plazo: la respuesta corta
Reducir plazo ahorra siempre más. No es opinión, es aritmética: al acortar el plazo eliminas las cuotas del final, y con ellas todos los intereses que habrían generado los años intermedios. Al reducir cuota mantienes todos esos meses vivos.
La regla práctica: si puedes seguir pagando la cuota actual sin ahogarte, acorta plazo. Si vas justo de mes a mes, baja la cuota y gana margen — el ahorro es menor, pero dormir tranquilo también cuenta.
Prueba las dos opciones arriba con tus números: el selector cambia el cálculo y te dice cuánto ahorras en cada caso.
Amortizar pronto, no tarde
Es la consecuencia directa de cómo funciona el sistema francés. Los mismos 5.000 € aportados en el año 3 ahorran mucho más que en el año 20, porque en el año 3 evitan veintitantos años de intereses sobre ese dinero y en el año 20 apenas cinco.
Dicho del revés, y por honestidad: si a tu hipoteca le quedan pocos años, amortizar apenas compensa. En ese tramo ya casi todo lo que pagas es capital, y ese mismo dinero probablemente rinda más en otro sitio.
¿Puede el banco cobrarme por amortizar?
La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario puso topes:
- Tipo variable: como mucho un 0,25 % los tres primeros años, o un 0,15 % los cinco primeros, según lo que figure en la escritura. Después, cero.
- Tipo fijo: hasta un 2 % durante los diez primeros años y un 1,5 % a partir de ahí.
Además, la comisión nunca puede superar la pérdida real del banco. Con los tipos actuales, muchas amortizaciones acaban saliendo sin coste. Mira tu escritura antes de decidir.
TIN y TAE no son lo mismo
Esta calculadora trabaja con el TIN, que es el interés puro del préstamo y el que determina la cuota. La TAE que anuncia el banco incorpora además las comisiones y los productos vinculados: seguro de hogar, seguro de vida, domiciliación de nómina, comisión de apertura.
Por eso el cuadro de aquí sirve para comparar escenarios y entender tu hipoteca, pero la cuota real de una oferta concreta puede ser mayor. Para comparar dos ofertas entre sí, mira la TAE; para entender a dónde va tu dinero cada mes, mira el cuadro.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el cuadro de amortización de una hipoteca?
La tabla que desglosa, cuota a cuota, cuánto va a intereses y cuánto reduce la deuda. En el sistema francés la cuota es constante pero el reparto cambia: empieza siendo casi todo intereses y acaba siendo casi todo capital.
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Con la fórmula del sistema francés: cuota = C · i / (1 − (1 + i)−n), donde C es el capital, i el TIN anual dividido entre 12 y n el número de cuotas. 180.000 € a 25 años al 3 % dan 853,58 € al mes.
¿Es mejor amortizar reduciendo cuota o reduciendo plazo?
Reducir plazo ahorra siempre más intereses, porque elimina las cuotas finales. Reducir cuota ahorra menos pero alivia el mes a mes. Si puedes con la cuota actual, acorta plazo.
¿Por qué al principio casi todo son intereses?
Porque se calculan cada mes sobre el capital pendiente, y al principio ese capital es casi el préstamo entero. Por eso amortizar en los primeros años ahorra muchísimo más.
¿La cuota que sale aquí es la que voy a pagar?
Es la del préstamo con el TIN que introduzcas, sin comisiones ni productos vinculados. La TAE del banco sí los incluye, así que la cuota real de una oferta concreta puede ser mayor.
¿Se envían mis datos a algún sitio?
No. El cálculo entero ocurre en tu navegador: no hay servidor, ni cuentas, ni se guarda nada.
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