Comprar una casa no cuesta solo el precio del anuncio. Además de lo que pides al banco, tienes que reunir un ahorro extra de entre el 10% y el 15% del precio para impuestos y gastos, más la entrada que el banco no financia (normalmente el 20%). En una vivienda de 200.000 €, eso significa tener ahorrados entre 50.000 y 60.000 € antes de firmar. En esta guía te desglosamos todos los costes, cuánto varían según tu comunidad autónoma y cómo saber si te llega.
Los dos frentes de dinero: ahorro e ingresos
Para comprar necesitas cumplir dos cosas a la vez, y conviene no confundirlas:
- Ahorro para el arranque. El banco financia como norma el 80% del valor. El 20% restante (la entrada) más los impuestos y gastos salen de tu bolsillo. Es dinero que necesitas tener el día de la firma.
- Ingresos para la cuota. Los bancos quieren que la cuota de la hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Si compráis en pareja, se suman las dos nóminas.
Puedes tener ahorro de sobra y que te rechacen por ingresos, o al revés. Los dos tienen que salir.
Impuestos: lo que más cambia según dónde compres
El impuesto principal depende de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva:
Vivienda de segunda mano: el ITP
Pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma. Va del 4% del País Vasco al 13% del tramo alto de Baleares, pasando por el 6% de Madrid o el 10% de Cataluña. En una casa de 200.000 €, esa diferencia son de 8.000 a 20.000 € solo de impuesto, según la comunidad. Por eso es el gasto que más conviene mirar antes de decidir dónde compras.
Muchas comunidades tienen tipos reducidos para menores de 35 o 36 años que compran su primera vivienda habitual, con límites de valor del inmueble y, a veces, de renta. Puedes ver el tipo de cada comunidad —general y joven— en la tabla comparativa de ITP por comunidades.
Vivienda de obra nueva: IVA + AJD
La obra nueva no paga ITP: paga IVA del 10% sobre el precio, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que fija cada comunidad y suele ir del 0,5% al 1,5%. En una vivienda nueva de 200.000 €, solo el IVA ya son 20.000 €.
Gastos de la compraventa (los mismos en toda España)
Aparte del impuesto, la compra tiene unos gastos fijos bastante estables:
- Notaría (escritura de compraventa): 0,2%-0,5% del precio.
- Registro de la Propiedad: 0,1%-0,25%, unos 400-600 €.
- Gestoría: alrededor de 300 €, prácticamente obligatoria si hay hipoteca.
- Tasación: 250-600 €, la pide el banco y tiene una validez de 6 meses.
El truco que se olvida: el valor de referencia de Catastro
Hacienda no calcula el impuesto sobre lo que pagas, sino sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia de Catastro. Si compras una casa por 180.000 € pero el catastro dice que vale 195.000 €, pagas el ITP sobre 195.000 €. Conviene consultar ese valor en la Sede del Catastro antes de firmar la reserva, porque puede cambiar tus cuentas.
¿Cuánto ahorro necesito? Ejemplos
Sumando entrada (20%) más impuestos y gastos (10-15%), el ahorro necesario ronda el 30% del precio:
- Casa de 150.000 € → entrada 30.000 € + gastos e impuestos ~18.000 € = ~48.000 € de ahorro.
- Casa de 200.000 € → entrada 40.000 € + gastos e impuestos ~24.000 € = ~64.000 € de ahorro.
- Casa de 300.000 € → entrada 60.000 € + gastos e impuestos ~36.000 € = ~96.000 € de ahorro.
Son cifras orientativas: el impuesto real depende de tu comunidad y de si te aplican tipos reducidos. La calculadora te da el número afinado a tu caso y te dice, con un semáforo, si tu ahorro y tus ingresos llegan.
Si eres menor de 35 años
Hay dos palancas que reducen mucho lo que necesitas:
- El tipo reducido de ITP de tu comunidad para primera vivienda habitual (con límites de valor y renta): puede bajar el impuesto varios puntos.
- El aval del ICO para menores de 35 años, que permite financiar hasta el 100% de la vivienda si cumples los requisitos de renta. Con él, la entrada casi desaparece y el ahorro necesario se reduce prácticamente a los gastos e impuestos.
Calcula tu caso en 30 segundos
Cada comunidad, edad y precio dan un número distinto. En vez de estimar a ojo, usa la herramienta gratuita:
🏠 Abrir la calculadora de gastos de compra de vivienda →
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?
En torno al 30% del precio: el 20% de entrada que el banco no financia más un 10-15% de impuestos y gastos. Para una casa de 200.000 €, unos 60.000 €. Con el aval del ICO para menores de 35, bastante menos.
¿Qué impuesto se paga al comprar un piso de segunda mano?
El ITP, que fija cada comunidad y va del 4% al 13%. Muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes en primera vivienda habitual.
¿Y si la vivienda es nueva?
La obra nueva paga IVA del 10% más el AJD (Actos Jurídicos Documentados) de tu comunidad, en lugar del ITP.
¿Quién paga la notaría y los gastos de la hipoteca?
Desde 2019, el banco paga el AJD, la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca. El comprador solo paga la tasación y los gastos de la compraventa (notaría y registro de la escritura de compra).
Herramientas y guías relacionadas
- Calculadora de gastos de compra de vivienda — tu caso, comunidad por comunidad.
- Convertidor de números a letras — para escribir importes en la escritura o en un cheque.
- Todas las herramientas gratuitas.
Aviso: guía orientativa y educativa. No es asesoramiento fiscal ni financiero. Los tipos impositivos dependen de tu comunidad autónoma y cambian; confirma siempre con el portal tributario de tu comunidad, un asesor y tu banco antes de firmar.