Calculadora de gastos de compra de vivienda (2026)
¿Cuánto cuesta de verdad comprar una casa o un piso? Calcula los impuestos de tu comunidad (ITP o IVA+AJD), los gastos, la cuota de la hipoteca y el ahorro que necesitas. Gratis y en tu navegador.
Además del precio, comprar una vivienda exige un 10-15% adicional: impuestos (ITP del 4-13% según la comunidad, o IVA 10% + AJD si es nueva), notaría, registro y gestoría. Para una casa de 200.000 € son unos 20.000-30.000 € extra, más la entrada que el banco no financia (normalmente el 20%).
🔄 Datos verificados · 10/07/2026 · euríbor 2026-06: 2,798%
ITP por comunidades autónomas (2026)
El ITP de la vivienda de segunda mano lo fija cada comunidad. Esta es la comparativa del tipo general y del reducido para jóvenes. La obra nueva no paga ITP, sino IVA (10%) + AJD.
| Comunidad | ITP general | Reducido joven | AJD (obra nueva) |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7% | desde 3,5% | 1,2% |
| Aragón | por tramos | desde 7% | 1,5% |
| Canarias | 6,5% | desde 4% | 1% |
| Cantabria | por tramos | desde 4% | 1,5% |
| Castilla y León | por tramos | desde 4% | 1,5% |
| Castilla-La Mancha | 9% | desde 3% | 1,5% |
| Cataluña | por tramos | desde 5% | 1,5% |
| Ceuta | 3% | — | 0,25% |
| Comunidad Foral de Navarra | 6% | — | 0,5% |
| Comunidad Valenciana | 9% | desde 6% | 1,4% |
| Comunidad de Madrid | 6% | desde 0% | 0,75% |
| Extremadura | por tramos | desde 4% | 1,5% |
| Galicia | 8% | desde 3% | 1,5% |
| Islas Baleares | por tramos | desde 0% | 1,5% |
| La Rioja | 7% | desde 4% | 1% |
| Melilla | 3% | — | 0,25% |
| País Vasco | 4% | desde 2,5% | 0,5% |
| Principado de Asturias | por tramos | desde 4% | 1,2% |
| Región de Murcia | 7,75% | desde 3% | 1,5% |
Hacienda calcula el impuesto sobre el mayor entre el precio pagado y el valor de referencia de Catastro.
El ITP comunidad por comunidad
ITP en Andalucía 2026
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano es del 7%. En una vivienda de 200.000 € son 14.000 €. Hay tipo reducido para jóvenes: 3,5% (menor de 36 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 150.000 €). Tipo general único del 7% para vivienda usada de segunda mano, sin tramos progresivos, vigente desde el 28/04/2021 (Ley 5/2021, de 20 de octubre, de tributos cedidos de Andalucía). La base imponible es el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia de Catastro. Existe además un tipo reducido general del 6% (no exclusivo de jóvenes) para vivienda habitual cuyo val
ITP en Aragón 2026
El ITP de vivienda usada se aplica por tramos según el valor. ITP de vivienda usada por ESCALA PROGRESIVA (art. 121-1 Texto Refundido de Tributos Cedidos de Aragón). El tipo general/mínimo es 8% (hasta 400.000€ de valor), subiendo por tramos hasta el 10% para inmuebles de más de 750.000€. La base es el mayor entre el valor de referencia de Catastro y el precio escriturado. IMPORTANTE: el proyecto de presupuestos 2026 propone rebajar el IT Hay tipo reducido para jóvenes: 7% (menor de 36 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 100.000 €).
ITP en Canarias 2026
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano es del 6,5%. En una vivienda de 200.000 € son 13.000 €. Hay tipo reducido para jóvenes: 4% (menor de 36 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 150.000 €). Tipo general PLANO del 6,5% para transmisión de vivienda usada (no hay tramos por valor). Base imponible: el mayor entre el valor de referencia de Catastro y el precio escriturado. Existe un tipo reducido GENERAL del 5% para adquisición de vivienda habitual cuyo valor no supere 150.000€ (incluidos garajes y anejos) siempre que el adquirente no sea titular de otra vivienda. Mode
ITP en Cantabria 2026
El ITP de vivienda usada se aplica por tramos según el valor. Tras la Ley de Cantabria 5/2026, de 28 de abril, de Medidas Fiscales y Administrativas (BOC 30/04/2026, en vigor desde el 1 de mayo de 2026), la compra de VIVIENDA HABITUAL tributa por tramos: 7% hasta 300.000 euros y 9% sobre el exceso. Esta escala sustituye a la tarifa plana anterior (9% hasta 300.000 / 10% exceso) de la Ley 3/2024. El tipo GENERAL propiamente dicho (transmis Hay tipo reducido para jóvenes: 4% (menor de 41 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 300.000 €).
ITP en Castilla y León 2026
El ITP de vivienda usada se aplica por tramos según el valor. Tipo general del 8% sobre la base imponible hasta 250.000 €; el exceso a partir de 250.000 € tributa al 10% (estructura marginal por tramos, art. 25 del Decreto Legislativo 1/2013). La base imponible es el mayor entre el valor de referencia catastral y el precio escriturado. Además del tipo joven, existe tipo reducido del 4% para familias numerosas (vivienda habitual), personas Hay tipo reducido para jóvenes: 4% (menor de 36 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 150.000 €); 0,01% (menor de 36 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 150.000 €).
ITP en Castilla-La Mancha 2026
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano es del 9%. En una vivienda de 200.000 € son 18.000 €. Hay tipo reducido para jóvenes: 3% (menor de 36 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 240.000 €). Tipo único del 9% para la transmisión de inmuebles/vivienda usada (sin tramos por valor); base = mayor entre precio declarado y valor de referencia de Catastro. Otros reducidos vigentes 2026 (no jóvenes): VPO 6%; familias numerosas/monoparentales y personas con discapacidad >=65% el 5% (valor vivienda <=240.000 EUR); municipios en riesgo de despoblación con bonificaciones/tipos
ITP en Cataluña 2026
El ITP de vivienda usada se aplica por tramos según el valor. Desde el 27/06/2025 (Decret Llei 5/2025) el ITP/TPO de vivienda usada en Cataluña es una escala PROGRESIVA por tramos de valor: cada tipo se aplica solo a la porción del valor que cae en su tramo. El primer tramo (hasta 600.000 €) mantiene el 10%, que era el tipo general anterior. Tipos agravados del 20% para grandes tenedores (10+ viviendas o 1.500+ m² residenciales en Cataluñ Hay tipo reducido para jóvenes: 5% (menor de 36 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 2.025 €).
ITP en Ceuta 2026
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano es del 3%. En una vivienda de 200.000 € son 6.000 €. Ceuta no tiene competencias normativas cedidas sobre ITP/AJD, por lo que se aplica el tipo residual estatal del TRLITPAJD: 6% para transmisión de inmuebles (art. 11.1.a). Sobre esa cuota se aplica la bonificación OBLIGATORIA del 50% del art. 57 bis TRLITPAJD (para inmuebles situados en Ceuta), resultando un tipo EFECTIVO del 3%. La gestión y liquidación (Modelo 600) corresponde
ITP en Comunidad Valenciana 2026
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano es del 9%. En una vivienda de 200.000 € son 18.000 €. Hay tipo reducido para jóvenes: 6% (menor de 35 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 180.000 €); 8% (menor de 35 años; primera vivienda habitual; valor superior a 180.000 €). Tipo general del 9% para vivienda usada, vigente desde el 1 de junio de 2026 (antes 10%), tras la reforma de la Ley 5/2025 de la Generalitat Valenciana (DOGV 31-05-2025). Para inmuebles cuyo valor supere 1.000.000 € el tipo es del 11% (aplica sobre el valor total, no marginal). No es un ITP por tramos progresivos tipo Cataluña, sino tipo único del 9% con umbral del 11% por enci
ITP en Comunidad de Madrid 2026
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano es del 6%. En una vivienda de 200.000 € son 12.000 €. Hay tipo reducido para jóvenes: 0% (menor de 36 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 250.000 €). Tipo general del 6% para vivienda usada de segunda mano (el más bajo de las CCAA de régimen común; consolidado por la Ley 5/2024 sobre el Decreto Legislativo 1/2010). No es por tramos: es un tipo único del 6% sobre el mayor entre el precio escriturado y el valor de referencia catastral. Existe una bonificación GENERAL del 10% de la cuota para la adquisición de vivienda habitual
ITP en Extremadura 2026
El ITP de vivienda usada se aplica por tramos según el valor. ITP-TPO progresivo por tramos sobre la base imponible (valor de referencia de Catastro o precio escriturado, el mayor): 8% hasta 360.000 €, 10% del exceso de 360.000 a 600.000 €, 11% del exceso sobre 600.000 €. Estructura vigente desde la Ley 1/2025, de 3 de abril, de medidas fiscales urgentes (DOE 07/04/2025, efectos 08/04/2025). Existe además un tipo REDUCIDO GENERAL del 7% p Hay tipo reducido para jóvenes: 4% (menor de 36 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 200.000 €).
ITP en Galicia 2026
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano es del 8%. En una vivienda de 200.000 € son 16.000 €. Hay tipo reducido para jóvenes: 3% (menor de 36 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 150.000 €); 0% (menor de 36 años; primera vivienda habitual). Tipo GENERAL fijo del 8% sobre transmisiones de inmuebles (NO es por tramos progresivos). Baja al 7% cuando la vivienda usada se destina a vivienda habitual y el patrimonio de la unidad familiar cumple el límite (suma del patrimonio de los adquirentes y su unidad familiar + valor del inmueble no superior a 240.000€, +30.000€ por cada miembro de la unidad familiar que exceda del
ITP en Islas Baleares 2026
El ITP de vivienda usada se aplica por tramos según el valor. El ITP de Baleares para vivienda usada es una TARIFA PROGRESIVA POR TRAMOS (no un tipo fijo): cada tramo del valor tributa a su porcentaje. Tramos vigentes 2026: hasta 400.000 € al 8%; de 400.000,01 a 600.000 € al 9%; de 600.000,01 a 1.000.000 € al 10%; de 1.000.000,01 a 2.000.000 € al 12%; y más de 2.000.000 € al 13%. La base imponible es el valor de referencia de Catastro o e Hay tipo reducido para jóvenes: 0% (menor de 31 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 270.151 €); 2% (menor de 37 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 270.151 €).
ITP en La Rioja 2026
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano es del 7%. En una vivienda de 200.000 € son 14.000 €. Hay tipo reducido para jóvenes: 4% (menor de 41 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 2.025 €); 3% (menor de 41 años; primera vivienda habitual). Tipo general único del 7% para la transmisión de vivienda usada. La Rioja NO aplica tarifa por tramos según el valor: es un tipo fijo del 7% sobre el mayor entre el valor de referencia de Catastro y el precio escriturado. Regulado por la Ley 10/2017 (texto refundido de tributos), con las modificaciones de la Ley 1/2025, de 28 de febrero.
ITP en Melilla 2026
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano es del 3%. En una vivienda de 200.000 € son 6.000 €. Melilla es ciudad autónoma SIN capacidad normativa sobre los tributos cedidos (ITP/AJD), por lo que aplica el tipo estatal supletorio del 6% para inmuebles (art. 11 TRLITPAJD) SOBRE EL QUE opera la bonificación del 50% del art. 57 bis TRLITPAJD para inmuebles situados en Melilla. Tipo efectivo resultante para vivienda usada: 3% (6% x 50%). No hay tramos por valor: es tipo único
ITP en País Vasco 2026
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano es del 4%. En una vivienda de 200.000 € son 8.000 €. (Territorio foral: normativa propia.) Hay tipo reducido para jóvenes: 2,5% (menor de 36 años; primera vivienda habitual). Territorio FORAL: el ITP se rige por normativa foral propia de cada uno de los tres Territorios Históricos (Bizkaia, Gipuzkoa y Araba/Álava), con tipos armonizados entre ellos. Estructura para 2026 en la compra de VIVIENDA USADA: (a) 4% = tipo general para la transmisión de una vivienda (incluye hasta 2 plazas de garaje y anexos transmitidos conjuntamente en el mismo edificio);
ITP en Principado de Asturias 2026
El ITP de vivienda usada se aplica por tramos según el valor. Tipo general por tramos de valor (art. 26 Decreto Legislativo 2/2014): 8% hasta 300.000 €, 9% de 300.001 a 500.000 €, 10% desde 500.001 €. IMPORTANTE: a diferencia de Cataluña/Baleares, el tipo NO es marginal por tramos, sino que se aplica al VALOR TOTAL del inmueble según el tramo en que caiga (Consulta 1/2018: "en función del valor total, no por tramos"). Base imponible = el Hay tipo reducido para jóvenes: 4% (menor de 36 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 150.000 €); 6% (menor de 36 años; primera vivienda habitual; valor superior a 150.000 €).
ITP en Región de Murcia 2026
El tipo general del ITP para vivienda de segunda mano es del 7,75%. En una vivienda de 200.000 € son 15.500 €. Hay tipo reducido para jóvenes: 3% (menor de 41 años; primera vivienda habitual; valor ≤ 150.000 €). Tipo general único (no hay tramos por valor): 7,75% para transmisión de inmuebles/vivienda usada. Rebajado del 8% al 7,75% por la Ley 3/2025, de 23 de julio, de Presupuestos Generales de la CARM para 2025 (BORM 24-jul-2025), con efectos desde el 25-jul-2025; vigente en 2026. Base imponible = mayor entre precio escriturado y valor de referencia de Catastro. VPO de régimen especi
Datos orientativos verificados en 10/07/2026. La normativa autonómica cambia; confirma el tipo vigente en el portal tributario de tu comunidad antes de firmar.
Todos los gastos de comprar una casa, explicados
Segunda mano vs. obra nueva: qué impuesto pagas
La diferencia más importante es el impuesto principal. La vivienda de segunda mano paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que fija tu comunidad. La obra nueva paga IVA del 10% más el AJD (Actos Jurídicos Documentados). En una casa de 200.000 €, el IVA solo ya son 20.000 €.
Notaría, registro, gestoría y tasación
Además del impuesto, la compraventa tiene gastos fijos: la notaría de la escritura de compra (0,2-0,5% del precio), el registro de la propiedad (0,1-0,25%, unos 400-600 €), la gestoría (~300 €, habitual si hay hipoteca) y la tasación que pide el banco (250-600 €, válida 6 meses).
Quién paga los gastos de la hipoteca (Ley 5/2019)
Buena noticia: la hipoteca casi no añade gastos tuyos. Desde la Ley 5/2019, el banco paga el AJD, la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca. Tú solo asumes la tasación. Los gastos de arriba son de la compraventa, no del préstamo.
El valor de referencia de Catastro
Hacienda calcula el impuesto sobre el mayor entre el precio pagado y el valor de referencia de Catastro. Si compras por debajo de ese valor de referencia, pagarás el impuesto sobre él, no sobre lo que pagaste. Consúltalo en la Sede del Catastro antes de firmar la reserva.
Ayudas para menores de 35 años
Si eres joven, hay dos palancas: el tipo reducido de ITP de tu comunidad (para primera vivienda habitual, con límites de valor y renta) y el aval del ICO, que permite financiar hasta el 100% de la vivienda —reduciendo mucho la entrada— si cumples los requisitos de renta. La calculadora te avisa de ambas según tu perfil.
Cuánto ahorro y cuántos ingresos necesitas
Necesitas dinero en dos frentes: el ahorro para la entrada (el 20% que el banco no financia) más los gastos e impuestos (10-15%), y unos ingresos suficientes para que la cuota no supere el 30-35% de tu nómina neta. La calculadora te da un semáforo para cada uno.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa además del precio?
Entre un 10% y un 15% en impuestos y gastos, más la entrada que el banco no financia (normalmente el 20%). Para una casa de 200.000 € suele hacer falta reunir entre 50.000 y 60.000 € de ahorro.
¿Qué impuesto se paga al comprar un piso de segunda mano?
El ITP, que fija cada comunidad y va del 4% al 13% según dónde compres y tu perfil. Muchas comunidades tienen tipos reducidos para menores de 35 años en primera vivienda habitual.
¿Con 30.000 € ahorrados puedo comprar un piso?
Con un 20% de entrada más un 10-12% de gastos, 30.000 € cubren una vivienda de unos 95.000-100.000 €. Con el aval del ICO para menores de 35 (hasta el 100%), el ahorro necesario baja mucho porque casi solo cubres gastos e impuestos.
¿Sobre qué valor se calcula el ITP?
Sobre el mayor entre el precio pagado y el valor de referencia de Catastro. Si compras por debajo del valor de referencia, pagarás sobre ese valor, más alto.
¿Cuánto tengo que ganar para que me den la hipoteca?
Los bancos piden que la cuota no supere el 30-35% de tus ingresos netos. Si compras en pareja se suman las dos nóminas. La calculadora te dice el mínimo para tu caso.
Otras herramientas y guías
Fuentes: portales y agencias tributarias autonómicas, AEAT, Ley 5/2019 (gastos de hipoteca), Dirección General del Catastro (valor de referencia) y Banco de España (euríbor). Última actualización de datos: 10/07/2026. Herramienta orientativa: consulta el aviso legal.